Kiracının Konut İhtiyacı Nedeniyle Kiralanandan Tahliyesi (TBK m.350)

 

 

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri TBK m.347 uyarınca kural olarak kiracının, sözleşmede kararlaştırılan kira müddetinin bitiminden en az on beş gün önce aksi bir beyanda bulunmaması halinde erme halinde aynı koşullarla bir yıl için zımnen uzar. Kiraya verenin bu duruma itiraz etme hakkı bulunmasa da şartları karşılandığı ölçüde TBK m.350-352 arasında düzenlenen ve kanun koyucunun kiraya verene tanıdığı yasal haklara başvurulabilmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle feshini düzenleyen TBK m.350 hükmü uyarınca “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1.  Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü

olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.  Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da

değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya

ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere

uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

 

Buna göre TBK m.350’e dayalı olağanüstü fesih imkanının kullanılabilmesi için

1. Hali hazırda geçerli olarak kurulmuş olan bir kira sözleşmesinin var olması,
2. Kiraya verenin konut ihtiyacının bulunması,
3. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.

 

• Kiraya verenin konut ihtiyacının bulunması

TBK m.350/1 ile kiraya verene tanınmış olan bu hakkın kullanılabilmesi için ortada kiraya verilen konutun şahsen kullanılması ihtiyacının bulunması gerekir. Kaldı ki belirtilen “şahsen kullanma ihtiyacını” geniş perspektiften incelemek gerekir. Gerçekten de hükmün yorumu  sadece kiraya verenin değil kiraya verenin veya (somut olayın şartlarına göre değişse de) kiraya verenin yakınları olabileceği gibi ayrıca hükmün muhtevası bakımından da sadece konut değil işyeri ihtiyacını da kapsamaktadır. Bu sebeple ortada bir konuta ilişkin kira sözleşmesi bulunsa dahi işyeri ihtiyacı için TBK m.350 hükmüne başvurulabilir[1].

Buna göre mülk sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması mümkün olduğu gibi eşi, alt ve üst soyunun da (örneğin çocuklar veya babaanne-büyükbaba) şahsi konut veya işyeri ihtiyaçları için de tahliye davası açılabilir. Nitekim kardeşler veya kuzenlerin ihtiyaçlarının bu dava kapsamına girmediğini belirtmek lazımdır.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan şahsi ihtiyaç hallerine birkaç örnek aşağıda sunulmaktadır.

Görünüm 1: Kiraya Verenin Kirada Oturması

Bir başka gayrimenkulde kiracı olarak oturan mülk sahibinin (veya kiraya verenin) sonradan kendi mülküne yerleşmek amacıyla mevcut kiracısını tahliye etmek istemesi uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Nitekim Yargıtay’ın çeşitli içtihatlarında, kiraya verenin kendisinin  bir başka taşınmazda kiracı olarak oturması TBK m.350 hükmünün uygulanması açısından bir ihtiyacın varlığına yönelik bir karine olarak görülmektedir[2]. Ancak sadece kiraya verenin bir başka taşınmazda kiracı olmasının yetmediği belirtilmelidir. Ayrıca bu ihtiyacın kiraya veren açısından gerçek ve samimi olduğu hususunda mahkeme nezdinde yeterli kanaatin de oluşturulması gerekir[3].

 

Görünüm 2: Kiraya Verenin Akrabalarıyla Oturması

Hiç şüphesiz akrabaların yanında ikamet etmek de mülk sahibinin kendi konutuna yerleşme ihtiyacını doğurabilir[4].  Kaldı ki bu durum sadece mülk sahibinin şahsi ihtiyacıyla sınırlı olmamak üzere  kiraya verenin çocuklarının ergin olmasından sonra anne ve babalarının yanından ayrılmak istemesi talebiyle[5] oluşan konut ihtiyacını da bünyesinde barındırıyor olabilir.

Her ne kadar Yargıtay’ın ergin olan çocuğun ailesiyle yaşamak zorunda olmadığına yönelik kararı bulunsa dahi çocuk için kullanıma tahsis edilecek evin ihtiyaçlarının ergin kimse tarafından maddi olarak karşılanabilecek durumda olup olunmamasının incelenmesi kafa karıştırıcıdır.   Gerçekten de çocuğun kullanıma tahsis edilmiş bir taşınmazın fatura, aidat vs. borçları aile tarafından karşılanıyor olabilir. Gerçekten de kanaatimce ergin kimsenin ekonomik gücünün evin masraflarını karşılayıp karşılamadığından ziyade ana kıstas tahsis eden kiraya verenin ekonomik durumunun her iki taşınmaza ait giderleri karşılayıp karşılamaması olmalıdır[6].

Evlilik nedeniyle tahliye talebinde belirtilen evlilik arifesinde olan kimse bizzat kiraya veren olabileceği gibi kiraya verenin çocuğu da olabilir. Bu konuda asıl önem arz eden, Yargıtay kararlarında da vurgulanan husus; evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığı hususudur[7]. Kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir[8].

 

Görünüm 3: Kiraya Verenin Sağlığının Gerekli Kılması

Kiraya verenin kendisinin veya ailesinden birinin söz konusu taşınmazı kullanma ihtiyacı kendi sağlığına bağlı bir sebepten ileri geliyor olabilir. Gerçekten de bu duruma örnek olarak taşınmazın tedavi görülen hastaneye daha yakın olması[9], kalp hastası olan kiraya verenin oturduğu taşınmazda her gün birkaç kat çıkması gerekmesi buna karşılık kiralananın asansörlü olması[10] gibi durumlar gösterilebilir. Bu tür hallerde her iki taşınmazın karşılaştırılması ve sağlık açısından kiralananın daha yararları ve elverişli olduğunun bilirkişi raporu ile ispat edilmesi gerekir[11].

 

Görünüm 4: Kiraya Verenin Taşınması

Kiraya verenin yakınlarından birisinin taşınmazın bulunduğu yere taşınması, kiralananın kiraya verene bağlı sebeple tahliyesini gerektirebilir. Örnek olarak kiraya verenin çocuğunun üniversiteyi kazanması veya kiraya verenin taşınmazın bulunduğu yere tayininin çıkması verilebilir. Aynı şekilde yurt dışından kesin dönüş yapan kiraya verenin de barınma ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini isteyebileceği söylenebilir. Nitekim bu halde yurtdışından kesin dönüş yaptığına ilişkin yetkili makamlara bildirimde bulunması gereklidir.

 

Görünüm 5: Kiralananın Ekonomik Açıdan Daha Elverişli Olması

Kiraya verenin ekonomik durumu eskiye nazaran daha kötü olabilmektedir. Eğer kiralayan hali hazırda oturduğu konutun aidat, yakıt ve diğer giderlerini karşılamakta zorlandığını, bundan dolayı da kiraya verilen taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse tahliye kararı verilmesi gerektiği şüphesizdir.

Yargıtay, kiraya verenin oturduğu dairenin giderlerinin, davaya konu taşınmazdan daha fazla ve karşılanması güç olması sebebiyle ekonomik olarak güçlüğe düşen mülk sahibinin  kiracının kullanmakta olduğu taşınmaza ihtiyacı olduğunu kabul etmektedir.

Ancak sadece amacı daha fazla gelir elde etmek olan tarafın açtığı dava reddedilir.

Gerçekten de TBK m.350 hükmü kiraya verenin şahsi ihtiyaçlarını aramaktaysa da kiraya verenin mevcut kiracısından daha fazla kira bedeli ödeyebilecek kiracıyla anlaşması kanun hükmü bakımından korunabilir bir ihtiyaç değildir. Yargıtay daha fazla kira bedeli elde etmek amacıyla açılan davaları doğrudan reddetmektedir.

 

• Birden Fazla Mülke Sahip Olan Kiraya Veren İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Kiraya verenin TBK m.350 kapsamında kiracıya yönelteceği tahliye talebi imkanının kullanılması için kiraya verenin konut ihtiyacının

• davanın açılmasından önce ortaya çıkması
• dava süresi boyunca devam etmesi gereklidir.

Ayrıca bu ihtiyacın kiracının çıkarılması sonucuna kıyasla ölçülü, gerekli ve makul bir ihtiyaç olması gerekmektedir[12] aksi halde var olmayan bir ihtiyaçtan ötürü açılmış olan davanın reddi gerekecektir[13].

!!! Kural olarak kiraya verenin birden fazla konutunun bulunması doğrudan doğruya kira sözleşmesinin bitirilemeyeceği anlamına gelmez. Kiraya verenin birden fazla kiracısı bulunması halinde de kiracının tahliyesinin, ihtiyacının giderilmesi bakımından ölçülü, makul ve gerekli olduğunu ispat eden kiraya verenin de TBK m.350’de tanınmış tahliye davası imkanından yararlanabilmesi mümkündür.

Bir kimsenin içinde kiracı bulunsun veya bulunmasın, doğrudan doğruya ekonomik anlamda güçlü olduğu ve artık TBK m.350 hükmüne başvuramayacağını söyle en başta mülkiyet hakkının sağlamakta olduğu yetkilerin ortadan kaldırılması anlamına gelir ki bu yorumun TMK m.2’de yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceği de aşikardır.

Kiraya verenin birden fazla kiraya vermiş olduğu evlerden hangisinin boşaltılacağına karar vermesi mümkündür[14].  Zira TBK m.350 bağlamında önem verilen esasın, kiracının durumu değil kiraya verenin samimi ve gerçek ihtiyacının hangi konutun tahliye edilmesi ile karşılanacağıdır.

Mahkemenin, kiraya verenin, tahliye davası öncesi boş konutunun bulunması ve/veya davanın devamı sırasında ilgili konutunu kiraya vermesi halinde bu dairenin kiraya verenin ihtiyacını karşılamaya yeterlilikte olup olmadığını inceleyerek hüküm vermesi gerekir[15].

Yargıtay bazı kararlarında tahliye davasının açılmasından kısa bir süre önce kiraya verenin mülklerinden birisini kiraya vermiş olmasının ihtiyacı samimi olmadığını ortaya koyduğuna hükmetmiştir[16].

 

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Ne Zaman ve Kimler Tarafından Açılabilir?

İlgili ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu noktasında mahkemede lehine kanaat uyandıran kiraya veren TBK m.350 ile kendisine dayanan hakkını ne zaman kullanabileceği TBK m.350/2’de öngörülmüştür:

Buna göre kiraya veren şartları haiz bir tahliye talebi ile

• belirli süreli kira sözleşmesini sözleşmelerde sürenin sonunda,
• belirsiz süreli kira sözleşmesini ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren (6 aylık kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay öncesinden tahliye hakkında ihtar göndererek, 6 aylık dönem bittikten 1 ay içinde)

bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

 

Kiraya verenin her zaman kira sözleşmesindeki taşınmazın malik olması gerekmez. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibi de bu davayı açabilir.

Nitekim kira sözleşmesine konu taşınmazın

• paylı mülkiyete tabi olması halinde pay  ve paydaş çoğunluklarının sağlanması ile,
• elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde maliklerin oybirliği ile aldıkları karar neticesinde

bu dava açılabilir.

 

Emre KOÇ - İstanbul, 2023.

 

KAYNAKÇA

İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, On İki Levha, İstanbul, Ankara, 2014.

TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt 1/2, İstanbul, 2008.

ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13.Bası, Ankara, 2013.

KANIK, Hikmet, Yargıtay  Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, 2. Bası, Yetkin, 2022.

AYDEMİR, Efrail, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, Seçkin, Ankara, 2013.

DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Yetkin, Ankara, 2011,

 

İÇTİHAT

Yargıtay HGK, 27.09.2005, 7206/8721 (naklen TUNABOYLU, Müslim, Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, 2.Bası, Yetkin, Ankara, 2013, s.708)

Yargıtay 6.HD., 05.04.2004, 2263/2390 (naklen İNCEOĞLU, s.361, dn.691)

Yargıtay 6.HD., 29.12.2009, E.2009/12761, K.2009/11833 (naklen KANIK, s.1311)

Yargıtay 6.HD., 11.03.2002, E. 2002/1372, K. 2002/1582 )

Yargıtay 6.HD., 30.12.1982, E.1982/13059, K.1982/13079 (İNCEOĞLU, s.346, dn. 621)

Yargıtay 6.HD., 12.12.2005, 10181/1145 (naklen İNCEOĞLU, s.356)

Yargıtay 6.HD., 26.02.2010, 2010/871, 2010/753 (naklen İNCEOĞLU, s.356)

Yargıtay 6.HD., 24.10.2005 E.2005/8261, K. 2005/9755 (Legalbank İçtihat Bankası).

Yargıtay 6.HD., 18.04.2005, 2267/3668 (naklen  BURCUOĞLU, Haluk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz, İstanbul, 1993, s.361)

Yargıtay 6.HD., 06.07.2004, 5570/5622. (naklen İNCEOĞLU, s.344)

Yargıtay 6.HD.,  26.12.2005, E. 2005/11224, K. 2005/12202 (naklen PEHLİVAN, Metin. “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Konut İhti̇yacı Sebebi̇yle Tahli̇ye.” JOURNAL OF LIFE ECONOMICS, vol. 4, no. 4, 2017, pp. 179–190, https://doi.org/10.15637/jlecon.217.

Yargıtay 6.HD.,  24.02.2004, E. 2004/763, K.2004/1100. Çevrimiçi : http://www.legeshukuk.com

Yargıtay 6.HD., 25.09.2003, 6287/6402 (naklen İNCEOĞLU, s.344-345).[1]